近日，本报接到群众反映，位于西安市北郊由龙记地产集团-陕西聚安实业有限公司开发的“国会山”项目只有一个《建设用地规划许可证》在没有取得《商品房预售许可证》等合法商品房销售证件下违规建设销售。
要买先交5000元排号费
3月11日中午，记者以购房者身份来到了凤城九路“国会山”项目销售中心，大厅里已经有不少购房者在咨询，一位置业顾问对记者介绍说，目前项目是前期认筹阶段，现在正在打桩，认筹需要交5000元排号费，可以抵5万元房款，具体房价还没有定，大概在每平方米5200元左右。
当记者询问，项目证件办理情况时，置业顾问表示，国有土地出让金已经缴了，3月份就能拿到《国有土地使用证》，现在仅有《建设用地规划许可证》。记者问为什么不等到“五证齐全”时，再开始销售。等“五证”齐全以后，房子就不是现在这个价格了，由于开发成本较高，必须要进行销售。因为《五证》不全，现在不能做按揭，必须等“五证”齐全才能做，现在交订金后就能签一份认购协议交首付，今年之内一定能办按揭手续，目前已经有140多人开始排号了。
只是内部认筹没有销售
随后，记者就此采访了销售中心刘经理。他这样解释，他们公司是“国会山”项目的销售代理公司，现在也并没有销售房子，只是一个内部认筹，收取的诚意金是以龙记地产名义收取的，缴费的所有业主可以任意选择龙记地产的任意项目。刘经理表示，记者采访开发商的意图他会转达给开发商负责人。而据购房者介绍，“国会山”项目销售代理商“陕西新联行不动产投资顾问有限公司”只是龙记地产集团-陕西聚安实业有限公司合作代理商。
3月12日上午，记者再次联系了“国会山”销售中心刘经理，他说，已经跟开发商转达过记者采访请求了。截止发稿前，记者并没有得到开发商任何解释。
无预售证认购协议无效
对此记者采访了北京市惠诚律师事务所西安分所的李梦玉律师。李律师指出，根据《城市商品房预售管理办法》第六条的规定：“商品房预售实行许可制度。开发企业进行商品房预售，应当向房地产管理部门申请预售许可，取得《商品房预售许可证》。未取得《商品房预售许可证》的，不得进行商品房预售。”对于购买无预售证的购房者来说，如果购买了五证不全的房子，就会出现交房期限无限延长、难以办理房屋产权证书、开发商携款潜逃难以维权的状况。
法律还作出规定如果出卖人未取得商品房预售许可证，则与买受人订立的商品房预售合同，应当认定无效。因此国会山的预售行为是无效的民事行为，与购房者签订的合同属于无效行为，属于违反诚实信用原则的行为。此外根据《城市房地产开发经营管理条例》第三十九条的规定：“违反本条例规定，擅自预售商品房的，由县级以上人民政府房地产开发主管部门责令停止违法行为，没收违法所得，可以并处已收取的预付款1%以下的罚款。”本文中开发商的行为是违法的，于法应当受到相关主管部门的行政处罚。
在此，李律师建议购房者在购房时一定要对五证进行核对，如果遇到了无证预售的行为可以采取向房产部门投诉或者诉讼的方式来维护自己的合法权益。此外还要注意把开发商的承诺写进合同中，只有写进合同的条款才会得到法律的认可，只有做到事前防范得当才能使得自己的权益受到法律的有效保障。
