西部新闻网讯 虽然前有国家法规，却依然难挡滚滚现金流的诱惑。近年来，商业地产包租、返租的案例被各大媒体一再曝光，由于包租、返租经营失败所引发的一系列纠纷投诉也在各地频频上演。近日，有合肥市民向记者反映，远在滁州市全椒县万尚新世纪广场，却异地在合肥公开以返租形式销售其商铺，违反国家禁令的同时更涉嫌偷税漏税，记者就此事进行了深入的采访调查。

    据了解， 万尚新世纪广场项目是安徽省861重点项目,项目打造的是24万平方 国际新概念城市综合体,占地面积186亩,打造吃、喝、玩、乐、购于一体的城市商业圈。

    违规“售后包租”高回报商铺忽悠人

    合肥市民李先生近日向记者反映，自己一时冲动交2万抵4万认购了一套60余平商铺，价值60余万多万。开发商表示该商铺是承诺20年包租的，前三年的租金将一次性在房款中抵扣。“我的商铺价值60余万多万，它们给我抵扣了前3年租金，同时，李先生表示，自己最近才了解到， 万尚新世纪广场这种包租、返租形式的商铺，是国家明令禁止的。张先生了解后担心这套商铺未来会产生风险，十分焦急。

    记者随后联系上了万尚新世纪广场在合肥的销售代表，这位代表在电话中告诉记者，他们是这个项目在合肥代理销售公司之一，他们每周三，周六，周日有公司的固定班车，从合肥往返全椒，拉有意向的顾客到全椒现场认购商铺，记者随即决定以购房者的身份搭这个公司班车到现场进行暗访。

    周六，记者如约来到合肥明珠广场附近，顺利搭上 万尚新世纪广场的“班车”来到全椒火车站对面的万尚新世纪广场。在车上，记者看到车里座无虚席，记者随即采访了车上的乘客，一位肥西的先生随即向记者抱怨：这个项目的销售人员不知怎么知道我的手机号的，一天到晚发短信和打电话，搞烦死了，他们承诺的有免费的午餐，我今天没事就过来了，哈哈。

    下车到后，随车的置业顾问把记者带到了设在瑞祥开元大酒店的销售现场，当记者表示想了解商铺情况时，这名置业顾问就非常热情的向记者介绍他们的20年包租计划：“你买了我们的商铺，就可以和署一份20年包租协议，每年返租8%，前3年每年房款的8%共计24%租金可以直接抵扣房款，第4-10年每年保底不低于您总房款8%,超出8%的部分1:9分成，第十年时，公司还可以按总房款150%回购，记者随后表示担心这样的销售模式是否违规时，他笃定的表示：这方面没有问题的。

    关于置业顾问所谓的“没有问题”，记者了解到，建设部《商品房销售管理办法》第十一条明确规定：房地产开发企业不得采取返本销售或者变相返本销售的方式销售商品房。房地产开发企业不得采取售后包租或者变相售后包租的方式销售未竣工商品房。

    变相产权式商铺分割销售 统一经营潜在风险大

    和大多数打着“包租”“返租”旗号的商铺一样， 万尚新世纪广场也存在着分割销售统一经营的“无墙”问题。据记者了解，这个项目和一大型超市合作，这个超市部分就被分割成不等面积的小商铺对外销售。当记者询问未来经营业态时，销售代表表示：这里主要将打造成一个吃喝玩乐及购物中心。随后记者表示了疑问，“我买的商铺未来是否会和别人家的打通经营，这样一来是不是我的商铺就变成没有墙了?”未来经营主要由商管公司具体操作，为了统一经营需要，不排除临时将几间商铺合并出租经营。尤其像超市，不打墙是不可能的，这销售代表的解释，记者基本了解到， 万尚新世纪广场虽然是打着“独立商铺”的旗号销售的，但到了经营阶段，其实还是一种变相的产权式商铺。

    对于这样的模式，相关专家提醒其背后潜在着较大的风险：产权式商铺的核心在于承诺给投资者一个超长时限的经营托管，同时将分散销售的商铺打通统一经营。然而，这类商铺未来的经营完全依赖于商管公司的运营情况，存在相当大的变数。“若十年后市场没有培育起来，那商铺未来的前景就很难得到保障。商业项目的统一性不复存在，业主的风险十分大。”

    律师：返租商铺的致命伤 开发商涉嫌偷税漏税

    关于3年租金抵充房款问题，　对此，合肥一律师表示：开发商这样的销售行为涉嫌偷漏税。

    “返租”商铺操作是否合理，又存在哪些风险?记者在采访中了解到，开发商直接进行商铺“返租”是违规的，国家已经明文规定禁止开发商进行“返租”销售。如今，开发商采取的操作方法往往是成立一个独立的经营子公司，由该公司进行“返租”操作，从而规避法律规定，这种操作方法实际上是打了政策的擦边球。相关律师总结了此类反租式商铺的问题，提醒购房者在购买时一定要谨慎规避风险。

    而租赁合同是经营公司与商家签订的，购房者委托经营公司出租，出租取得租金再返还给业主，业主跟商场没有法律关系，更不是直接关系。如果与商场签合同的经营公司跑路了，那么业主回收“返租”租金将很困难。

    高回报源自高售价 问题多风险大

    “返租”商铺的价格一般偏高于周边的普通商铺，开发商认为，“返租”商铺回报率高，购买后可直接收益，因此定价也要比普通销售的商铺要高一些。一名不愿意透露姓名的业内人士认为，目前商铺“返租”销售的价格都会高于周边同类商铺价格，“返租”期间的回报就是用这些多出的销售收入来分期支付给消费者，可谓羊毛出在羊身上。

    以商铺“返租”形式进行销售，开发商可以迅速回笼资金，业主的初期利益也得到保障，表面上看是双赢，实际上如果经营不善，也可能是“双败”。商业的价值来自于经营，如果经营主体没有能力把这个产业做起来，最后商业体做死了。对于业主来说，如果“返租”期结束后不能续租，那么商业项目的统一性将无从谈起。直接的后果是越做越乱，业主手中的物业就成了没有价值的资产。

    在周一上班时，记者驱车来到全椒房产局，将采访调查万尚新世纪广场的相关问题反映给该局秦局长，这位局长表示对万尚新世纪广场违规售后包租一事不清楚，对售后包租不懂也不知道，将安排分管工作人员进行调查，如果这个项目违规一定将进行查处，到时会将调查情况告知记者。

    记者在截止发稿时，没有收到全椒县房产局任何查处结果和反馈信息。（稿件来源消费日报网安徽频道）