作为产业园区的开发运营主体，产业园区无论规划建设何种类型，业态如何定位，归根结底都需要实现与市场的接轨，完成销售资金回笼，保证本项目持续盈利，在以租赁模式为主的园区，开发商基本靠出租自有物业实现持续盈利，如果需要转让或者销售部分或者全部产品时就涉及到产权的分割转让办理手续。时下在整个产业地产圈子里，大部分开发商都在为这个事情而犯愁，也可以说是一个行业焦点问题，尤其在北京等大城市周边的产业园更突出，究竟是什么原因导致这个问题一直不能得到解决呢，为此我们走访了京东市场多个产业园区一探究竟。

　　在北京正东部的燕郊开发区分布着大大小小的各种类型的产业园、科技园区以及早期的工业园区项目，据粗略估计数量应该15个以上，有的比较成熟，现在已经开发完毕，有的还处在早期阶段，正在招商引资的前期。像华隆工业园区、精工工业园区在燕郊属于进入工业地产比较早期的工业园区，靠出租园区厂房和办公楼的模式实现盈利，园区建设比较完善的配套设施来满足企业的不断增长的需求。而天山国际创业基地可以说是在燕郊区域比较早期尝试靠出售标准化的工业厂房和研发楼宇实现园区的快速盈利的先行者，后期进入的如百世金谷产业园区、兴元高科、全景产业园区以及文化创意园区等等都属于后期的生力军和推动者，他们需要实现快速盈利不约而同的采取出售现有物业。

　　这样一来就面临着园区产权分割办理的问题，据园区知情人士透露，在办理产权分割问题上各个园区的操作手法不同，大致有三：第一、即使合同上把可以办理产权问题写的清清楚楚，而且有些园区甚至保证具体到某个时间段，但是开发商从一开始自己就不清楚燕郊区域是否可以进行产权分割，先上船再补票，等把企业招商进来后再说，即使办理不了产权，政府也会为园区买单的，大不了走法律程序，典型的属于胆大不要命的。第二、开发商知道这个敏感问题不好解决，但是在土地到手以后能够快速实现盈利的模式就是转让销售部分土地，靠土地溢价实现收益，还可以建设标准化的厂房转让，如果建设小独栋项目容积率不高，而多层或者小高层销售难度必然加大，这样一来折中方案就是产品组合的优化，建设类独栋的多层或者小高层产品，双拼或者联排形式的标准化厂房物业成为主流，按照这个思路，可分可合，既可以一家买断也可以分割多家，在产权分割上往往采取以租代售的模式，这样即可增加收益又可以从法律上规避很多风险，属于投机取巧型，而且这类园区为数不少。第三、这一类园区办事比较谨慎小心，自身实力不是很强，往往社会观念和责任感还可以，他们一般采取先办理园区内每一栋厂房的产权，然后按固定资产的模式转让给入园客户，在产权分割上涉及到二次分割办理，过程中产生不少的税费，往往售价较高，但是入驻企业买的放心，开发商也卖的踏实，属于理智谨慎型的。

　　那么究竟什么原因导致这些问题出现呢？带动当地经济发展的产业园区为什么迟迟不给于办理产权呢，通过和开发区相关领导以及部分园区开发商交流，大致总结原因有以下几点：

　　国家早在2006年就明确提出了工业用地的最低出让标准，尤其在产业园区用地上给与了政策的限制和收紧，防止大面积的过多过滥开发工业园区，提高工业用地的征地成本，而现实情况是现有的产业园区却是按实业立项包装而成的产业园，在土地出让环节比工业园区用地价格少了很多，政府为了招商引资，有的土地几乎可以忽略不计，开发商靠这种性质和手段用来建设产业园区得到的收益是踏踏实实做实体经济收益的好几倍，问题不言而明，商人逐利，即使按固定资产转让的方式可以办理产权，中间环节的税费却是要承担的，开始大力招商引资的项目都不同程度的做起了房地产生意，区域的产业支撑和产业聚集无从谈起，可持续的经济发展无从着手，归根结底就是土地的性质和用途发生变化了。

　　现有区域政府的政绩考核体制问题，决定了政府的办事方针和办事原则，在以GDP论英雄的年代，那一届政府都不会拿自身的乌纱帽开玩笑，更不会为了长远利益牺牲眼前利益的，双重利益的博弈需要找寻平衡的结合点，不表态、不反对就是时下最好的诠释和证明，迟迟不给于明确答复和解决恰恰是政府和开发商最好的答复和选择，这也造成时下的一系列问题的存在。处在深化改革开放的关键期，从中央到地方都在摸索经济增长方式的转变和产业结构的调整，各种变局时刻发生着，摸索持续、问题持续。

　　最后，从大局计，希望国家相关部门尽快在政策上给予支持和理解，在转变经济增长方式上的模式是可以创新的，比如有些国家在产业园区产权办理中可以做到按层、按户进行操作，满足企业多重的经营需求，国家做到规范行业的土地用途，同时做好监督和指导，相信产业地产一定会朝气蓬勃，迎来下一个黄金十年的发展机遇。

　　作者系龙创基业（三河）企业服务中心总经理高富强，该中心主要提供全国产业园区的招商引资顾问服务。