产业地产的开发是一项系统工程，围绕产业要素进行多种资源整合，牵涉到大大小小的方面，无论从规划、定位、营销、招商、运营还是后期服务等角度来看，需要通观全局，把脉市场走势并结合自身优势，系统整合各方资源以最大化的实现既定目标。

　　一个人的成功需要天时、地利、人和，一个项目的顺利开发需要人财物的完美结合，在产业园区的开发运营中更需要上述综合因素的合理搭配，定位先行助力产业园区招商，总结起来需要把握好四个定位：定调、定物、定财、定人。那么我们如何做好这四个定位呢。

　　一、如何定好调

　　所谓定调就是定方向，在什么区域开发产业园区，这个是方向，属于战略定位。涉及区域产业环境、产业政策、产业支撑，即区域产业特殊性决定区域园区项目特点。围绕当地的产业规划进行项目的规划定位。现在很多产业园区一窝蜂的开发建设，看到别的地区建什么自己就建什么，什么产业园区卖的好就建什么园区，最流行的就是组团考察和参加学习班，交流学习经验，回到当地后一拍脑门就开工上马，岂不知自己的园区是否符合当地的产业要求，有没有支撑产业发展的土壤呢，前段时间去了河北某区县，该地区水资源缺乏，为迎合市场和政府号召，在区内不具备产业条件的情况下搞起了酒类产业园，招商进来的酒类企业寥寥无几，出现不伦不类的窘状。

　　二、如何定好物

　　所谓定好物就是建设什么类型的产业园区，这是项目规划，属于战术定位，涉及产品定位、形象定位、营销定位。分析自身所拥有的资源优劣势，结合市场发展走向，透彻分析所在区域内的竞争对手，找出市场空白地带而且正是自身的独特优势，在项目小范围内最大化的实现产业园的发展规划。有些产业园可以创优势，有些可以借优势。在北京东燕郊区域分布着大大小小的产业园区，有些就属于自身实力强大自己打造自己的产业概念比如百世金谷产业园区，产业定位为综合体，区别于传统的工业园区，大北京的发展和产业结构的调整，需要同时满足生产、办公、研发、商业以及娱乐和生活的需要，现如今招商火爆的景象即是证明。有些产业园区属于项目定位借势而起的，本身不具备独特的优势，市场的瞬息变化催生了园区的后期开发建设，典型的就是华隆工业园和精工工业园。

　　三、如何定好财

　　所谓定好财就是确定园区是什么样的盈利模式以及园区的投入产出率，这是开发公司的生存发展之本，在这个阶段需要了解公司对项目的期望和发展规划。盈利模式决定投入规模、开发进度以及园区发展服务水平。是短期内要见到效益还是做精品工程，短期利益为主还是放眼长远利益，这些都需要通关考虑。有些产业园以租赁为主、有些以转让为主、有些租售相结合，无论是租赁还是买卖或者是以租代卖甚至有些采取合作开发等等，在确定盈利模式的过程中都需要仅仅结合自身公司的实力和现状，自己的家底是多大，自身拥有多少资源，正所谓多少钱做多大事。

　　四、如何定好人

　　所谓定好人就是由什么人或者团队来操盘整个产业园区的运营，这是深层次的人力资源的因素，所谓专业的人做专业的事，在操盘产业园区的运营中，团队的力量至关重要，尤其是擅长并精通产业园运营的专业实战人士。项目的进展和后期的招商效果很大程度上需要这些专业的团队来掌控，前期有些园区依靠自建团队培养人才，有些借助于专业的招商运营机构，无论何种模式操作都离不开专业二字，在实战中团队的成熟度和战斗力直接决定项目的成功与否，本人在龙创基业招商顾问机构服务多年，代理的项目大大小小产业园区不下百家，总结起来：市场化的招商政策，刺激性的薪酬制度，团队完善的培训机制加上操盘手的行业经验和人脉以及公司企业文化的深厚底蕴，任何一个项目具备天时地利人和想不成功都难，更谈不上招商难的问题了。

　　作者系龙创基业（三河）企业服务中心总经理高富强，该中心主要提供全国产业园区的招商引资顾问服务。